Av: Advokat/partner Knut Hodneland og senioradvokat Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap DA
I Norge har vi to hovedformer for eierskap i boligsammenslutninger, nemlig borettslag og eierseksjonssameier (sameier). I borettslag er man eier av en andel, og i et sameiet er man eier av en seksjon. I begge eierformene gir eierandelen eieren en enerett til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen, samt rett til å bruke fellesarealene i eiendommen i felleskap med øvrige eiere.
En tredje eierform, aksjeleiligheter, må også nevnes men finnes i noe mer beskjeden grad. Denne eierformen er sammenlignbar med borettslag med den forskjell at man kjøper en aksje og ikke en andel. Det er ikke lenger tillatt å etablere nye boligaksjeselskap, men de etablerte består videre.
I det daglige er det liten forskjell, om ingen å spore, om du bor i det ene eller andre eiermodellen. Men det er likevel noen forskjeller som man bør være oppmerksom på, og som kan ha betydning når valget mellom eierformene skal tas.
Finansiering
En vesentlig forskjell mellom de to organisasjons- og eierformene er knyttet til muligheten for etablering av borettslag med en betydelig fellesgjeld fra start – altså slik at finansiering av kjøpet av tomt og oppføringen av bygningen kan finansieres med et lån som følger med borettslaget ved overlevering av leilighetene og overføringen av andelen. Grensen for slik fellesgjeld er 75 prosent av «kostnadsoverslaget» til tomt og oppføring som legges til grunn ved etableringen av borettslaget. Presisjonen i overslaget og prissetting av tomten vil avgjøre om fellesgjelden til sist utgjøre mer eller mindre enn 75 prosent av verdien til leiligheten.
Kjøper man en borettslagsandel i et borettslag med høy fellesgjeld må man sette seg grundig inn i forhold knyttet til renter og avdrag på den gjelden, og hvorvidt borettslaget er tilknyttet en sikringsordning som gjør at man ikke trenger å være bekymret for hvorvidt de andre andelseierne er i stand til å betjene sin del av gjelden og felleskostnadene. Det er summen av fellesgjeld og det beløpet som betales til selger som utgjør den egentlige prisen for leiligheten.
Det kan medfølge ansvar for fellesgjeld også i eierseksjonssameier, men dette utgjør normalt en langt mindre del av totalkostnaden for leiligheten.
Dokumentavgift
Som hovedregel skal det alltid betales dokumentavgift ved tinglysing av overføring av hjemmel til en eiendom.
Dokumentavgiftens størrelse avhenger av om boligen er ny eller brukt. Kjøper du en bruktbolig i et eierseksjonssameie skal det betales 2,5 prosent dokumentavgift av markedsverdien, normalt salgssummen med tillegg av eventuell fellesgjeld. Kjøper du en ny bolig skal du betale 2,5 prosent av boligens andel av tomteverdien.
Kjøper du derimot en bolig i et borettslag er du fritatt fra å betale dokumentavgift. Grunnen er at borettslagsandeler ikke er å regne som fast eiendom.
Begrensninger i retten til å kjøpe flere leiligheter
Borettslagsmodellen bygger på et såkalt brukereieprinsipp, som selvforklarende nok betyr at eieren skal bruke boligen selv. Et utslag av dette prinsippet er at en og samme eier kun kan eie én bolig i borettslaget. Boligen skal også som den klare hovedregel bebos av den som er eier av andelen og hans nærstående, og kun være i eie av fysiske personer. Til det siste gjelder unntaketom av kommune eller selskap som har til formål å skaffe til veie boliger for vanskeligstilte likevel kan eie flere andeler til utleie. Lovens unntak skal legge til rette for å gjennomføre boligsosiale politiske beslutninger.
I sameier er det derimot i utgangspunktet ingen begrensninger i hvor mange seksjoner man kan eie. Det er heller ingen lovbestemte skranker for eierskap for juridiske personer. Dette betyr at det i et og samme sameie kan være ett selskap som eier flere seksjoner, og således også besitter en dominerende eierposisjon når beslutninger skal tas. En og samme fysiske eller juridiske person kan således også være eier av samtlige seksjoner.
Men ved salg av seksjoner i et sameie, gjelder en viktig begrensning. Eierseksjonsloven § 23 har regler for hvor mange seksjoner en og samme person kan kjøpe (erverve). En og samme person (fysiske eller juridiske) kan ikke kjøpe mer enn to seksjoner i samme sameiet. Ervervsforbudet skal hindre at det skjer en endring i et sameie der et selskap, en enkeltperson eller en gruppe av selskap og eiere som ansees som nærstående kommer inn og kjøper opp et stort antall leiligheter (seksjoner) og med det etablerer en uønsket stor utleieandel i sameier. Dette fører oss over til forskjellene i retten til fritt å drive utleie.
Ulike regler for utleie
I et sameie er det som hovedregel fritt frem med utleie. Noen sameier har imidlertid nedfelt utleiebegrensninger i sine vedtekter, noe det er adgang til – dersom den enkelte seksjonseier samtykker til det ved innføringen.
En borettslagsbolig kan derimot som hovedregel ikke leies ut. Dette er igjen et utslag av brukereieprinsippet, som også utgjør det viktigste skille mellom borettslagsformen og sameieformen.
Det er likevel anledning til utleie av andel under visse vilkår. For det første kan andelseier eller hans nærstående som har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene med styrets godkjenning leie ut for inntil 3 år. Styret kan kun nekte utleie dersom det foreligger saklig grunn. Saklig grunn kan foreligge dersom styret har en berettiget frykt for at leieren vil opptre til sjenanse for beboerne i laget. Styret kan derimot ikke nekte utleie som følge av kritikkverdige forhold hos eier.
For det annet kan man leie ut boligen dersom man skal være borte midlertidig som følge av arbeide, studier, militærtjeneste eller andre tungtveiende grunner.
For det tredje kan man også overlate boligen sin til andre i husstanden, og nære slektninger som foreldre, barn, barnebarn til andelseier og ektefellen uten hinder av lovens utleiebegrensning.
Som følge av brukereieprinsippet er det tradisjonelt en vesentlig større utleieandel i sameier enn i borettslag. Utleie i seg selv trenger ikke bety noen ulemper, men det er blitt hevdet at stor utleieandel i sentrumskjernen kan gi seg utslag i dårligere bomiljø som følge av beboernes noe løsere tilknytning til eiendommen.
For aksjeleilighetene er det vedtektene til aksjeselskapet som regulerer utleiemulighetene, og det er ofte fastsatt regler som tilsvarer begrensningene for borettslag.
Regler for korttidsutleie
Etter fremveksten av korttidsutleie gjennom Airbnb og lignende kanaler ble det i 2019 innført regulering av korttidsutleie i borettslag og sameier. Også her er det noen forskjeller som det kan være greit å kjenne til. I borettslag kan andelseier drive korttidsutleie av boligen opptil 30 døgn i året uten at styret kan nekte dette. I sameier er den tillate grensen for kortidsutleie 90 døgn årlig, med adgang til å vedtektsfeste en annen grense (mellom 60-120 døgn). En tilsvarende rett til for borettslag til å vedtektsfeste andre grenser er ikke innført.
Finansiering av felles vedlikeholdstiltak
En annen forskjell mellom sameier og borettslag er hvilke muligheter fellesskapet har til å finansiere vedlikehold og oppgraderinger av fellesarealer som heis, vinduer, fasader og tak.
Et sameie har ikke noe eiendom å ta sikkerhet i ettersom det er den enkelte seksjonseier som er eiersubjektet. Sameiet som sådan er ikke i eierposisjon over eiendommen, og vil som utgangspunkt heller ikke kunne belåne eiendommen. Det er derfor den enkelte seksjonseier som etter sin eierbrøk må bidra med midler og eventuelt ta opp privat lån når fellestiltak krever det. Bankene tilbyr likevel felleslån også til sameier, og da blir den enkelte seksjonseier overfor banken ansvarlig etter sin eierbrøk.
Eierseksjonsloven etablerer en viss sikkerhet for slike forpliktelser i form av en panterett på 2 ganger Grunnbeløpet i folketrygden (pt kr 212.798), og vi er kjent med at summen av dette kan utgjøre et tak for hvilken fellesgjeld et sameie får tatt opp. Bankenes risiko vurderes på grunn av det manglende direkte pantet i eiendommen som noe høyere enn for andre utlån knyttet til fast eiendom, som igjen kan utløse høyere rente enn for tilsvarende låneopptak for et borettslag eller for seksjonseieren privat.
Et borettslag er selv eier av eiendommen, og kan derfor ta opp store og små lån med sikkerhet i eiendommen borettslaget sitter på. Dette betyr samtidigforhøyede felleskostnader. Også her blir andelseier ansvarlig for lånet etter sin eierbrøk. For borettslag kan det være aktuelt å avklare om det er mulig å innfri sin egen andel av slike lån – da må det foreligge en «IN-ordning» som åpner for individuell nedbetaling.
Bruk og vedlikehold
Regler for bruk og vedlikehold av bruksenheten og fellesarealer er i realiteten like i borettslag og sameier. Bruksenhetene og fellesarealer må ikke brukes slik at andre påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte – ikke helt ulikt den mer kjente Kardemommeloven.
Seksjonseiere og andelseiere er pålagt de samme forpliktelser til å vedlikeholde sin boenhet, bidra til et godt bomiljø, herunder å stille opp ved dugnader. Sitter du i styret er oppgavene grunnleggende de samme i borettslag og sameier.
Hva er motivet bak kjøpet?
Som oversikten viser er det noen vesensforskjeller mellom eiermodellene som kan få stor betydning for den bruk som er tenkt utøvet. Er kjøpet motivert av investering og ønske om utleie må man være klar over disse forskjellene og de skranker for bruk som enten er lovfestet eller vedtektsfestet.
For øvrige finner man glade eiere i både borettslag og sameier.
Artikkelen er skrevet av advokat/partner Knut Hodneland og senioradvokat Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap DA.
