– I fjerde kvartal i fjor var det en yieldreduksjon i eiendomsmarkedet som påvirket SSGs eiendommer positivt. I 2022 har yielden ligget stabilt frem til økningen i tredje kvartal. De små verdijusteringene for første og andre kvartal er relatert til verdivurdering på nykjøpte eiendommer gjennom året. Øvrige eiendommer har ikke hatt verdijustering før nå i tredje kvartal, sier finansdirektør i Self Storage Group, Cecilie M. Brænd Hekneby.
Etter nedskrivningen på 121,4 millioner, er totalverdien 2.478 millioner kroner.
Flere tar tap
Nedskrivningen er ikke den første blant de børsnoterte eiendomsselskapene.
Den desidert største har Entra stått for, med en nedskrivning av eiendomsporteføljen med hele 3,4 milliarder kroner, hvilket ga den en samlet verdi på 78,9 milliarder ved utgangen av kvartalet.
Også Norwegian Property, som i dag kun har børsnoterte obligasjonslån som krever kvartalsrapportering, måtte ta nedskrivninger i tredje kvartal. Her falt verdiene med 658 millioner kroner. Ved utgangen av kvartalet var eiendomsmassen verdi på 25,5 milliarder.
– Verdiene i Self Storage Group er skrevet ned med cirka 5 prosent, og det korrelerer med renten, sier analytiker Simen Mortensen i DNB Markets.
Men industrieiendomsselskapet KMC Eiendoms eiendomsverdier har gått opp.
– KMC har en langt høyere yield, 6,5 prosent, slik at de er bedre beskyttet mot renteoppgangen. Det er eiendommene med lavest yielder som påvirkes mest.
Entra-aksjen er ned 47 prosent siden nyttår, Self Storage Group ned 24 prosent og KMC ned 35 prosent.
Tror ikke på kjøpesenterfall
Han tror ikke på store verdinedskrivninger innen kjøpesentersegmentet heller.
– Olav Thon Eiendomsselskap og Aurora Eiendom har ikke kommet med sine kvartalstall ennå, men jeg tror ikke kjøpesentervirksomheten vil ta nedskrivninger. Thon kan ha risiko på kontorverdiene, sier han.
Aurora Eiendom har falt 27 prosent i år, men har klart seg desidert best med en nedgang på 7 prosent.
Hekneby presenterte regnskapet for minilagerselskapet tirsdag morgen, og måtte se at til tross for økte leieinntekter på 10 prosent til 101,9 millioner, fikk selskapet et underskudd på 69 millioner kroner i kvartalet. Dette skyldes at de økte rentene begynner å bite på eiendomsmarkedet, og verdijusteringene peker motsatt vei enn de har gjort de senere årene.
Norges Bank avholder et nytt rentemøte torsdag, hvor det forventes en renteheving på enten 25 eller 50 punkter.
– Har verdivurdererne sagt noe om hvordan det vil slå ut?
– De har ikke indikert noe hva dette eventuelt vil ha å si for den videre yield-utviklingen.
Self Storage Group
| (Mill. kr) | 3. kv./22 | 3.kv./21 |
| Driftsinntekter | 101,9 | 92,8 |
| Driftsresultat | 55,1 | 53,8 |
| Resultat før skatt | −87,7 | 43,2 |
| Resultat etter skatt | −69 | 30 |
Vil fortsette veksten
– Hva gjør den økende yielden med deres ekspansjonsplaner, og hvordan slår det ut på prisingen av eiendommer dere ønsker å kjøpe? Blir det lettere eller vanskeligere å få tak i nye investeringseiendommer?
– Etterspørselen etter minilager er økende, og har vist seg robust under tidligere perioder med lavkonjunktur. Vi har lav belåning, en god cashposisjon og gunstige finansielle betingelser, og vi har tro på at det vil kunne dukke opp gode investeringsmuligheter fremover, sier hun, og fortsetter:
– Vi forventer å øke veksttakten til neste år med vår oppdaterte guiding på å åpne mer enn 20.000 kvadratmeter utleibart areal i 2023. Vi har en solid portefølje på 39.200 kvadratmeter som vi allerede eier, og jobber med å utvikle, sier hun.
